曼彻斯特是理想的居住地吗？
欢迎阅读曼彻斯特买房出租（Buy-to-Let）投资指南， 深入了 解当地各区域情况与租客画像， 以及2025年租金走势、空置期以及租客关注的核心因素。
作为英国除伦敦以外规模最大的区域经济体，曼彻斯特长期以来都是备受投资者青睐的住宅投资市场
这座城市曾是19世纪全球首个工业化大都市，如今已发展成为拥有多元化产业和先进经济体系的国际城市，吸引了包括谷歌（Google）、汇丰银行（HSBC）及英国广播公司（BBC）等重量级企业入驻。
凭借“北方经济引擎”（Northern Powerhouse）核心城市的地位，曼彻斯特持续吸引来自英国及全球的人才流入。根据人口统计数据，曼彻斯特市人口于2021年达到558,840人；若将特拉福德（Trafford）及索尔福德（Salford）纳入统计，大曼彻斯特核心区域人口预计将在2035年增至1,154,970人，较2000年增长36%。
而不断增长的人口，也持续推动着当地住房及租赁市场的需求
随着人口持续快速增长，曼彻斯特的住宅供应始终未能跟上需求。2011年 - 2020年期间，当地仅交付37,460套新住宅，仅满足同期住房需求的34%。预计到2031年，曼彻斯特仍将面临至少82,505套住宅的供应缺口。
当然，并非所有投资机会都具有同等表现。不同区域、不同产品类型以及不同租客需求，都会直接影响物业的出租表现和投资回报。 那么，租客最看重哪些因素？投资者又该如何提升收益率？
继续阅读，深入分析曼彻斯特最受欢迎的买房出租投资区域，并探讨各区域对应的租客画像，以及投资时需要重点关注的物业特征和市场因素。
曼彻斯特租赁市场概览
作为英国最具多元化的城市之一，曼彻斯特的租赁市场同样呈现出丰富的投资选择。 大曼彻斯特（Greater Manchester）由10个行政区组成，包括博尔顿（Bolton）、伯里（Bury）、奥尔德姆（Oldham）、罗奇代尔（Rochdale）、泰姆赛德（Tameside）、曼彻斯特市（Manchester）、索尔福德市（Salford）、特拉福德（Trafford）及威根（Wigan）等区域。不同区域围绕各大就业中心发展，为不同预算的投资者提供了多样化选择。 向西可达创意产业聚集地英国媒体城（MediaCityUK）；向北则是汇聚亚马逊（Amazon）、德勤（Deloitte）等国际企业的NOMA商务区；而城市南部则因多所知名大学而成为学生租赁需求最集中的区域。此外，整个大曼彻斯特地区通过英国规模最大的有轨电车网络紧密连接，交通便利性进一步提升了区域吸引力。
对于买房出租投资者而言，曼彻斯特持续展现出强劲的租赁市场优势，其租金收益率普遍高于伦敦及英格兰南部多数地区。通常来说，市中心核心地段由于房价较高，租金收益率相对较低；而位于城市更新区域的住宅项目，由于入场门槛较低，往往能够提供更具竞争力的收益水平。作为英国第三大旅游城市，曼彻斯特部分获业主委员会或开发商许可的住宅项目也具备开展短租业务的潜力。短租模式有机会带来更高收益，但同时波动性和运营风险也相对较高，投资者应根据自身风险偏好谨慎评估。
以下为曼彻斯特最受投资者关注的热门区域：
索尔福德码头（Salford Quays）
索尔福德码头在工业革命时期曾是重要的制造业中心。经过大规模城市更新后，如今这里已成为英国媒体城（MediaCityUK）所在地，以现代化滨水社区、高层住宅群以及充满活力的创意产业氛围而闻名。
英国媒体城（MediaCityUK）围绕着一个面积约为伦敦特拉法加广场两倍的滨水公共空间打造，现已发展成为英国最具影响力的媒体与科技产业聚集区之一。英国广播公司（BBC）、英国独立电视台（ITV Studios）及SIS LIVE等知名企业均已在此设立办公基地，吸引着全球各地的顶尖人才。
目前，索尔福德市政府正持续推进区域发展，其中以索尔福德码头及英国媒体城（MediaCityUK）为核心的总体规划投资规模超过10亿英镑。规划内容包括打造英国最大的私人租赁板块，以满足当地持续增长的租赁需求。受企业扩张、办公迁移以及新商业和餐饮品牌进驻带动，区域经济持续增长。仅2025年，当地便新增超过300个就业岗位。
租客画像
对于买房出租投资者而言，索尔福德码头的目标租客群体相对明确。当地租客主要为30岁以上的专业人士，集中就业于创意、数字媒体、科技及相关产业领域。该群体平均年收入通常超过4万英镑，拥有稳定的职业背景和较强的租赁支付能力，其中一居室和两居室单元的租赁需求最受欢迎。租客多数为单身专业人士，也有部分情侣共同居住。
住宅市场表现
根据Zoopla数据，截至过去12个月，M50邮编区域住宅平均成交价格约为208,279英镑。
| 平均挂牌价 | 平均租金回报率 约 | 每月成交量 | 平均售价（每平方英尺） |
| £234,390 | 6.1% | 14 | £347 |
Source: https://propertydata.co.uk/cities/manchester
项目案例：Rivergate，Salford Quays（M50）
- 项目推出时间： 2016年
- 项目竣工时间： 2016年
- 项目单位： 164套（一居室及两居室公寓）
- 建筑面积： 488 - 1,034平方英尺
- 发售价格： 15.8万 - 36.5万英镑
Complete Prime Residential管理的101套Rivergate公寓平均表现：
- 当前平均月租金：1,304英镑
- 实际租金达到开发商预测租金的131.34%
- 当前平均租金收益率：6.69%
- 自项目推出以来平均租金增长：22.58%
老特拉福德（Old Trafford）
特拉福德（Trafford）位于曼彻斯特市中心以西，覆盖奥尔特灵厄姆 （Altrincham）、塞尔（Sale）及斯特雷特福德（Stretford）等多个区域。
作为大曼彻斯特地区最重要的商业与企业中心之一，特拉福德拥有的企业数量位居首位，同时，该区域以丰富的休闲娱乐资源和浓厚的体育文化氛围而闻名。
这里不仅是曼联足球俱乐部主场老特拉福德球场（Old Trafford Stadium）的所在地，同时也是兰开夏郡板球俱乐部（Lancashire County Cricket Club）的主场。每年大量国内外游客和体育爱好者前往观赛，近年来，特拉福德的餐饮及夜生活产业发展迅速，越来越多年轻专业人士选择在此工作和生活，下班后聚集于当地酒吧、餐厅及休闲娱乐场所，形成充满活力的都市生活氛围。
交通方面，特拉福德拥有优越的区位优势。距离英国第二大机场——曼彻斯特机场仅约10分钟车程，可便捷连接英国主要商业城市及全球多个国际目的地。区域内同时拥有完善的铁路和Metrolink轻轨网络，未来还将受益于英国高速铁路HS2的连接规划，进一步提升区域通达性。
租客画像
作为近年来备受关注的新兴居住板块，特拉福德吸引了大量职业发展初期的年轻专业人士。 当地租客普遍年龄在20多岁，主要从事金融、商务服务、科技及创意产业等领域工作，年收入通常介于26,000至30,000英镑之间。其中一居室及两居室公寓最受市场欢迎，能够满足单身租客及年轻情侣的居住需求。
住宅市场表现
根据Zoopla数据，截至过去12个月，特拉福德M16邮编区域公寓平均成交价格约为175,400英镑。
| 平均挂牌价 | 平均租金回报率 约 | 每月成交量 | 平均售价（每平方英尺） |
| £274,059 | 4.8% | 24 | £333 |
Stats: https://propertydata.co.uk/cities/manchester
项目案例：No.1 Trafford Wharf，Old Trafford（M17）
- 项目推出时间： 2018年
- 项目竣工时间： 2021年
- 项目单位： 173套（一居室及两居室公寓）
- 建筑面积： 437至761平方英尺
- 发售价格： 14.9万至27.5万英镑
Complete Prime Residential管理的72套No.1 Old Trafford公寓平均表现：
- 当前平均月租金：1,145英镑
- 实际租金达到开发商预测租金的124%
- 当前平均租金收益率：6.37%
- 自项目推出以来平均租金增长：18.90%
曼彻斯特市中心及查尔顿梅德洛克 （Chorlton-on-Medlock）
曼彻斯特市中心租赁需求旺盛，是买房出租投资者的热门选择，但收益率通常低于特拉福德和索尔福德码头区域。若沿牛津路稍往南进入乔尔顿-梅德洛克区域，就会发现这里拥有收益率可观的专业学生公寓（PBSA）和学生合租公寓（HMO），服务于该区域内两所著名大学和多所学院。
多租户住宅（HMO）是指一套公寓由多位租客共同居住，每人独立与房东签订租约。虽然租客流动率通常较高，需要投入更多管理工作，但同时也带来更高的收益率和更短的空置期，同时整间公寓的租金收入不依赖于单一租客。
目前，曼彻斯特拥有超过10万名学生，其中大曼彻斯特地区国际学生人数已超过21,000人，为当地租赁市场持续提供稳定需求。
与此同时，大学周边区域正经历大规模城市更新。其中最具代表性的项目之一为投资额达7.5亿英镑的 Circle Square 总体规划项目。该项目将建设1,700套住宅、120万平方英尺办公空间及10万平方英尺商业和休闲设施，并围绕Symphony Park打造全新的创新产业社区。 2025年，Circle Square总体规划中的 No.3 Circle Square正式落成，新增267,000平方英尺高规格办公空间，进一步吸引科技企业、创新机构及高端人才进驻区域。
租客画像
在查尔顿梅德洛克投资的业主，其目标租客群体通常以学生为主。 近年来，PBSA（专门学生公寓）越来越受到学生欢迎。除了住宿本身，学生更看重物业提供的社交及生活配套，例如学习空间、健身房、游戏室及公共活动区域。 以Circle Square学生公寓为例，项目不仅提供电影放映室、创意工作空间及私人聚餐空间，还定期举办职业发展讲座、体育活动及社交活动，为学生打造更丰富的居住体验。
该区域典型租客年龄介于18至25岁之间，其中不少国际学生或来自高收入家庭，其父母通常作为担保人并承担留学期间的生活费用。 对于学生租客而言，安全性也是选择住所时的重要考量因素，尤其是国际学生群体。市场需求主要集中于一居室、两居室及三居室单位，而在学生合租市场中，最常见的租赁模式为“按房间出租”，即每位租客分别支付自己的房租。
住宅市场表现
根据Zoopla数据，M13邮编区域公寓当前平均成交价约为200,000英镑， M1邮编区域平均成交价约为242,500英镑。
M1
| 平均挂牌价 | 平均租金回报率 约 | 每月成交量 | 平均售价（每平方英尺） |
| £267,395 | 6.3% | 15 | £393 |
M13
| 平均挂牌价 | 平均租金回报率 约 | 每月成交量 | 平均售价（每平方英尺） |
| £285,541 | 6.1% | 5 | £283 |
Stats: https://propertydata.co.uk/cities/manchester
项目案例：2 Harter Street，Manchester（M1）
- 项目推出时间： 2015年
- 项目竣工时间： 2017年
- 项目单位： 22套（一居室及两居室公寓）
- 建筑面积： 452至1,195平方英尺
- 发售价格： 16.6万至33.2万英镑
Complete Prime Residential管理的11套2 Harter Street公寓平均表现：
- 当前平均月租金：1,132英镑
- 实际租金达到开发商预测租金的111.20%
- 当前平均租金收益率：6.39%
- 自2022年以来平均租金增长：18.93%
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